Realkreditlån – Finansiering af boligkøb

Realkreditlån – hvad er et realkreditlån, og hvilke typer af realkreditlån findes der?

Langt de fleste danskere tager et realkreditlån, når de skal købe bolig, eftersom det er de færreste, der har sparet nok op til at kunne købe en ny bolig kontant.

Årsagen til, at så mange danskere vælger at optage et realkreditlån i forbindelse med køb af bolig, er, at det er billigere sammenlignet med andre boliglån.

Og hvordan kan det så være, at realkreditlån er billigere end andre boliglån?

Dét, og mange andre ting får du svaret på i denne artikel, hvor vi gennemgår…

  • Hvad et realkreditlån er
  • Hvad forskellen på et realkreditlån og et almindeligt banklån er
  • Hvilke typer af realkreditlån der findes

Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et lån, du tager gennem et realkreditinstitut i forbindelse med køb af bolig.

Som tommelfingerregel kan du låne helt op til 80 % af boligens værdi (75 % for fritidshuse). Resten af beløbet skal du enten selv have sparet op eller låne i banken.

Et realkreditlån har typisk har en løbetid på mellem 20 og 30 år. Som oftest er de første 10 år afdragsfrie.

Når du optager et realkreditlån, stiller du pant i fast ejendom. At pantsætte sin bolig vil sige, at din bolig fungerer som sikkerhed for, at lånet kan tilbagebetales. I tilfælde af at du ikke kan betale lånet tilbage, har realkreditinstituttet lov til at inddrage din bolig og sælge den med henblik på at inddrage de penge, du skylder.

Lige netop dette er årsagen til, at realkreditlån er billigere end andre boliglån.

Når realkreditinstitutterne har din bolig som sikkerhed for lånet, er der mindre risiko forbundet med at låne penge ud til dig, hvormed renten ligeledes kan nedsættes.

Forskellen på realkreditlån og banklån: realkreditobligationer

Forskellen på et realkreditlån og et ordinært banklån ligger i den måde, hvorpå lånene bliver finansieret.

Et realkreditlån bliver finansieret ved udstedelse af forskellige obligationer. Dette betyder, at realkreditinstituttet udsteder obligationer på dine vegne.

Hvad er obligationer?

Når du optager et realkreditlån, så finder realkreditinstituttet en investor, der ønsker at købe en såkaldt obligation af dig. Den investor, der køber obligation, yder dig i virkeligheden et lån, og som tak for dette lån skal du betale udstederen af obligationen en rente.

Prisen for og renterne på dit realkreditlån afhænger af, hvordan det står til på obligationsmarkedet. Typisk vil prisen på dit realkreditlån dog være lavere end andre låntyper, fx banklån, der ikke er baseret på realkreditobligationer.

Typer af realkreditlån

Der findes flere forskellige typer af realkreditlån alt efter hvilket realkreditinstitut, du henvender dig til. Dog er de to mest “normale” typer af realkreditlån henholdsvis et fastforrentet lån og et flexlån, også kaldet et rentetilpasningslån (et realkreditlån med en variabel rente).

Lad os kigge nærmere på disse to typer nedenfor.

Fastforrentet realkreditlån

Et fastforrentet lån er et lån, hvor renten forbliver den samme gennem hele løbetiden på lånet. Med andre ord er renten på lånet fast i løbet af al den tid, du har lånet.

Renten på dit fastforrentede lån afhænger af, hvad dit realkreditinstitut kan tilbyde dig på det tidspunkt, du optager lånet.

Den største fordel ved denne type realkreditlån er, at der ikke kommer nogle ubehagelige overraskelser undervejs, da du er sikker på, at renten på dit lån ikke lige pludselig stiger.

Dog vil du heller ikke få gavn af det, hvis renten en dag skulle falde, eftersom renten på netop dit lån er konstant. Dette er formentligt den største ulempe ved et fastforrentet lån: Du kan ikke drage fordel af positive udsving i renten, der under andre omstændigheder havde resulteret i, at dit lån var blevet billigere.

Flexlån eller rentetilpasningslån – lån med variabel rente

Et lån med en variabel rente kaldes i de fleste sammenhænge for et flexlån eller et rentetilpasningslån.

Hvis du vælger et flexlån eller et rentetilpasningslån, har lånet ikke den samme rente igennem lånets løbetid, ligesom det er tilfældet med et fastforrentet lån. Tværtimod varierer renten hele tiden baseret på renteniveauet for markedsrenten.

Der er forskel på, hvor ofte renten justeres. Nogle realkreditinstitutter tilbyder for eksempel rentetilpasning hvert, hver tredje eller hver femte år. Det vil altså sige, at du kender renten på dit lån for et, tre eller fem år ad gangen.

Hvad er markedsrenten?

Markedsrenten fungerer som en referencerente for hvordan udlånsrenten for lån kreditter skal være.

Hvis markedsrenten stiger, vil udlånsrent ligeledes stige, og prisen på lån bliver dyrere. Omvendt, hvis markedsrenten falder, så falder udlånsrenten proportionelt, og det bliver billigere for kunder at låne penge.

Fordelen ved et flexlån med variabel rente er især, at dit lån hurtigt kan gå hen og blive billigere end først antaget, hvis renten falder.

I tråd med ovenstående er ulempen, at du også kan risikere at få et langt dyrere lån, hvis renten skulle ske at stige. Dog kan man i den forbindelse få flexlån med et såkaldt “renteloft”. Renteloftet er noget man på forhånd aftaler med sit respektive realkreditinstitut. Her fastsættes der en maksimumsgrænse for, hvor meget renten på dit lån kan stige.

Skal jeg vælge et fastforrentet realkreditlån eller et realkreditlån med variabel rente?

Som nævnt ovenfor er der både fordele og ulemper ved at vælge henholdsvis et realkreditlån med fast rente og et realkreditlån med variabel rente.

Hvis du gerne vil have et lån, hvor der er mulighed for, at renten bliver billigere i nogle perioder (og risiko for, at renten bliver dyrere i andre perioder), kan der være mange fordele ved at vælge et realkreditlån med en variabel rente.

På den anden side, hvis du ikke føler, du kan leve med usikkerheden om, hvorvidt renten stiger eller falder, og dermed hvorvidt dit lån bliver billigere eller dyrere, bør du vælge at fastforrentet lån.

Det kan også være, at din økonomi ikke kan bære store udsving i prisen på dit lån, hvorfor det vil være bedst at vælge et fastforrentet lån.